Le démembrement consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien à terme). Cette technique civile permet de combiner protection du donateur, transmission anticipée et économie fiscale.
Le barème fiscal du démembrement
L'article 669 du CGI fixe une grille de répartition de la pleine propriété entre usufruit et nue-propriété, en fonction de l'âge de l'usufruitier. Cette grille est utilisée pour le calcul des droits de donation, de succession et de la base IFI.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Donation en démembrement : protéger le donateur
Donner la nue-propriété d'un bien en conservant l'usufruit permet au donateur de continuer à percevoir les revenus (loyers, dividendes) ou à occuper le bien jusqu'à son décès. Le donataire (souvent les enfants) reçoit la nue-propriété aujourd'hui, taxée sur sa valeur réduite, et récupère la pleine propriété sans nouvelle fiscalité au décès de l'usufruitier.
Pour un parent de 65 ans donnant la nue-propriété d'un appartement valorisé 400 000 €, la base taxable est de 60 % × 400 000 = 240 000 €. Avec deux enfants, l'abattement de 100 000 € par enfant absorbe une partie significative et les droits restants sont réduits par rapport à une donation en pleine propriété.
SCPI démembrées : un investissement de capitalisation
L'achat de la nue-propriété de parts de SCPI repose sur un mécanisme simple : un investisseur achète la nue-propriété avec une décote (typiquement 25 % à 35 % sur 10 ans), tandis qu'un autre investisseur (souvent une personne morale) acquiert l'usufruit temporaire et perçoit les loyers pendant la durée.
Pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu, donc aucun impôt sur les revenus fonciers ni IFI sur les parts. Au terme, il récupère la pleine propriété pour la valeur initialement investie, soit un rendement implicite de 3 % à 4 % par an sur la décote, sans fiscalité de revenus pendant la durée.
Points de vigilance
La répartition des charges doit être contractualisée : l'usufruitier supporte normalement les réparations d'entretien (article 605 du Code civil), tandis que les grosses réparations (article 606) reviennent au nu-propriétaire. La taxe foncière est en général à la charge de l'usufruitier.
En cas de vente du bien pendant le démembrement, l'accord des deux parties est requis. Le prix se répartit selon la valeur de chaque droit au moment de la vente, ou peut être réinvesti dans un bien démembré si les parties s'accordent. Une mauvaise rédaction peut bloquer toute opération en cas de désaccord familial.
Cas pratique : donation de la nue-propriété d'un appartement à 600 000 €
Un couple de 64 ans possède un appartement parisien loué, valorisé 600 000 €, qui rapporte 18 000 € de loyers nets/an. Ils nousons deux enfants. Trois options de transmission, trois fiscalités très différentes.
Option 1 — Transmission par succession (scénario passif) : au décès du second parent, valeur taxable 600 000 €, abattement 100 000 € × 2 enfants = 200 000 €. Base nette 400 000 €, droits ~78 000 €. Les enfants reçoivent l'appartement entier.
Option 2 — Donation en pleine propriété maintenant : valeur taxable 600 000 €, abattement 200 000 €, droits ~78 000 €. Les parents perdent les loyers et la disposition du bien.
Option 3 — Donation de la nue-propriété avec usufruit conservé : selon l'article 669 du CGI, l'usufruit d'une personne entre 61 et 70 ans vaut 40 % de la pleine propriété, donc la nue-propriété vaut 60 %. Base taxable : 600 000 € × 60 % = 360 000 €. Après abattement 200 000 €, base nette 160 000 €, droits ~20 800 €.
Au décès des parents, l'usufruit s'éteint et la pleine propriété se reconstitue sans nouvelle taxation. Les parents nousons conservé les loyers (18 000 €/an pendant la durée de l'usufruit) et la disposition du bien.
Économie par rapport à l'option 1 : ~57 000 € de droits évités, plus la conservation des revenus de leur vivant. Coût notarial de la donation : ~6 500 € (émoluments + droits déjà inclus dans le calcul ci-dessus).
Le barème de l'article 669 en détail
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Plus le donateur est jeune au moment de la donation, plus la valeur de la nue-propriété est faible et donc plus la fiscalité de transmission est réduite. C'est pourquoi le démembrement est particulièrement efficace entre 60 et 70 ans : la nue-propriété ne représente que 60 % de la pleine propriété, et l'espérance de vie permet de profiter pleinement de l'usufruit conservé.
Questions fréquentes
Peut-on démembrer un contrat d'assurance-vie ?
Oui, par la rédaction de la clause bénéficiaire : usufruit au conjoint, nue-propriété aux enfants. Cette technique permet de protéger le conjoint survivant tout en organisant la transmission ultérieure aux enfants. Une créance de restitution doit être prévue pour cadrer les obligations entre usufruitier et nus-propriétaires.
L'usufruitier peut-il vendre seul le bien ?
Non, la vente nécessite l'accord du nu-propriétaire et de l'usufruitier. Un démembrement mal anticipé peut bloquer une vente nécessaire en cas de besoin de liquidité du donateur. C'est pourquoi le démembrement doit s'accompagner d'une réserve de liquidité du donateur ou d'une convention de quasi-usufruit.
Quelle différence entre usufruit viager et temporaire ?
L'usufruit viager s'éteint au décès de l'usufruitier. L'usufruit temporaire est consenti pour une durée fixe (souvent 10 ou 15 ans). Le second est utilisé en SCPI démembrées et dans certaines stratégies de transmission anticipée. Sa valorisation suit l'article 669 II du CGI : 23 % par tranche de 10 ans, dans la limite du barème viager.
Le démembrement est-il intéressant pour l'IFI ?
Oui, le démembrement permet à l'usufruitier de déclarer la pleine valeur du bien à l'IFI dans la plupart des cas, mais une donation en nue-propriété déplace définitivement la base taxable vers les nus-propriétaires (qui ne déclarent rien tant que le démembrement dure). Pour les SCPI démembrées, le nu-propriétaire est exonéré d'IFI pendant la durée.
Comment se passe le décès du nu-propriétaire avant l'usufruitier ?
La nue-propriété entre dans la succession du nu-propriétaire et est transmise à ses héritiers, qui deviennent eux-mêmes nus-propriétaires. Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue sur leur tête. Une clause de retour conventionnel peut être intégrée à la donation initiale pour prévoir le retour du bien au donateur en cas de prédécès du donataire.