Principe
Le contribuable finance des travaux de restauration immobilière dans un secteur classé. Une réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux engagés, étalée sur la durée du chantier (souvent 2 à 4 ans). L’immeuble doit ensuite être loué nu en résidence principale pendant 9 ans minimum.
Les deux taux applicables
Le taux dépend du classement du quartier. Un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) en vigueur ouvre droit à 30 %. Un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) ouvre droit à 22 %.
Plafond de travaux
La base maximale retenue pour le calcul de la réduction est de 400 000 € de travaux sur 4 années consécutives. Soit, au taux de 30 %, une réduction totale plafonnée à 120 000 € (30 000 € par an sur 4 ans). Au taux de 22 %, 88 000 € sur 4 ans.
Hors plafond des niches — un atout majeur
Pour les opérations engagées depuis le 1er janvier 2013, la réduction Malraux est expressément exclue du plafonnement global des niches fiscales (CGI art. 200-0 A). Un foyer qui a déjà saturé son plafond de 10 000 € peut donc cumuler Malraux sans contrainte.
Points de vigilance
- Travaux soumis à l’ABF. Toute intervention doit être autorisée par un Architecte des Bâtiments de France. Les retards sont fréquents.
- Engagement locatif 9 ans. Location nue à un tiers, résidence principale. Vente anticipée = remise en cause de l’avantage.
- Qualité du programme. Mauvaise sélection d’opérateur = retards, surcoûts, loyer difficile à obtenir, redressement possible.
- Pas pour les petits contribuables. Le bon profil a un impôt résiduel élevé (10 000 à 30 000 €/an min.) et un horizon de 12 à 15 ans.